12 Sivan 5778‎ | 26 mai 2018

Terrains à construire : des plus-values… garanties par l’Etat !

En Israël, l’installation denouvelles zones urbaines est l’affaire d’intervenants publics désintéressés. Entre-temps, la valeur des terrains concernés est en hausse constante. Explications sur des transactions ultra-sécurisées avec un spécialiste.

-Haguesher : Quel est le rôle de la sociétéProperT dont vous dirigez l’antenne francophone ? Etre un intermédiaire entre acheteurs et vendeurs de terrains ?Une sorte d’agence immobilière, en somme ?

-Rudy Dayan : Non, nous opérons de manière beaucoup plus complète qu’une agence et surtout, nous sommes engagés nous-mêmes dans les transactions quenous proposons à nos clients.

– En quel sens ?
– A tous les niveaux ! Pour commencer, nous évaluons les projets d’extension urbaine des municipalités. Vous savez que ces initiatives font l’objet de multiples procédures, avec une série de commissions et professionnelsrelevant de l’autoritépublique qui avalisent les projets en question et prennent l’ensemble des décisions aboutissant à la transformation de zones vierges ou peu utilisées en nouveaux quartiers. Le processus dure en moyenne douze à quinze ans. Mais lorsque nous intervenons, nous avons déjà l’assurance que l’approbation du ministère de l’Intérieur – compétent en dernier ressort – est acquise. Cela signifie que la construction se fera à coup sûr, même si les délais et la manière dont le secteur sera découpé ou plus exactement « parcellisé » sont encore en suspens. Donc nousobservons, interrogeons les acteurs concernés (mairies, comités gouvernementaux locaux et régionaux, experts…) et étudions la situation sous différents angles. Untravail de plusieurs mois. Puis, nous sélectionnons les zones les plus intéressantes.J’ajoute que nous ne sommes « mariés » avec personne. Nous ne sommes liés à aucun promoteur ou constructeur, notre évaluation est parfaitement objectiveavecen seule ligne de mire larentabilité à moyen et long termes.

Des dizaines d’acheteurs pour un vendeur
– Combien de projets proposez-vous actuellement ?
– Six, mais d’autres sont en cours de diagnostic.Ensuite, nous commercialisons les lots disponibles de la façon suivante : nous prenons une option globale sur unesurface maximale dotée du plus grand nombre possible de parcelles, en payant denotre poche un certain pourcentage au notaire ou à l’avocat chargé de l’opération.Cela nous permet d’obtenir un prix avantageux – un prix de gros, si vous préférez.Quand vous achetez à votre tour telle ou telle parcelle par notre intermédiaire, vousbénéficiez de la ristourne et nous nous contentons de prélever une commission infime au regard de l’affaire conclue. Notre engagement ne s’arrête pas là : nousnous occupons de la revente de votre bien au moment où vous le souhaitez et, sivous le pouvez, à la date la plus opportune. Nous jouons un rôle de partenaire, de société d’investissement et de conseil patrimonial.

– Aidez-vous aussi vos clients à trouver l’argent nécessaire à la transaction ?
– Nous travaillons avec des courtiers : on peut emprunter à condition d’hypothéquerune propriété de la même valeur.

– Ce n’est pas un véritable emprunt…
– Les banques ne peuvent pas vous avancer une somme sans savoir quand elles seront en mesure de la récupérer. Or, les terrains israéliens en « changement de zonage » vont mécaniquement gagner en valeur dans des proportions souvent impressionnantes. Mais les durées sont imprévisibles. Pour les établissements financiers, ce n’est pas un problème de confiance – loin de là ! – mais technique.

– Quand le client a acheté, vous lui dites « léhitraot », au revoir,jusqu’à larevente éventuelle ?
– Oui et non. Nous ne cessons de surveiller le marché en sa faveur et suivons à la loupe les discussionsentre l’avocat de l’acheteur, qui est également le nôtre, et l’expert de la mairie sur les détails de la mise en chantier. Mais j’insiste à nouveau sur un point : tous ces intervenants sont publics et/ou soumis à un cahier des charges très contraignantdélivré par le ministère de l’Intérieur en partenariat avec lesmunicipalités. Aucun d’entre eux n’est rémunéré en fonction des transactions réalisées.Les mauvaises tentations sont inexistantes ou rendues impossibles. Toutest bordé par l’Etat. C’est pourquoi l’acquéreur n’a pas réellement besoin d’analyser lui-même l’évolution des choses étape par étape, pas davantage que s’il détenait des bons du Trésor garantis par la Banque de France ou d’Israël.

– Y a-t-il un ticket d’entrée ?
– Il est raisonnable pour un investissement foncier. A partir de trois cent soixante-dix mille shekels environ – un peu plus de quatre-vingt mille euros -, nous avons desparcelles à vous présenter.

Trois ans d’attente, en moyenne, pour un gain spectaculaire
– En ayant lacertitude de ne pas perdre sa mise, même si un accidentde la vie oblige à revendre rapidement ?
– Nous recommandons de patienter au moins un an et demi, et de préférence trois anspour espérer une vraie culbute. C’est un laps de temps très court en matière deplus-values ! Au pire, il suffit de concéder un prix de 5 à 10 % inférieur à celui dumarché pour empocher son argent sans attendre. En effet, l’engouement pour lesterrains à construire est tel dans ce pays qu’on compte des dizaines d’acheteurs pour un vendeur. La demande est si forte que les aléassont réduits à zéro. Cela dit, il faut évidemment éviter de revendre trois ou quatre mois après l’achat (lequel génère une inscription cadastrale quasi-immédiate et totalement sécurisée). Encore que… : nousnous occupons d’une nouvelle zone urbaine près de Holon. Les parcelles valaienttrois mille shekels, soit six cent quatre-vingts euros, le mètre carré en décembrederniercontretrois mille sept cents shekels (huit cent quarante euros) aujourd’hui, un trimestre plus tard ! Pour résumer, je dirais qu’investir dans un terrain de ce genre en Israël représente le même risque qu’un achat immobilier de qualité au cœur de Paris.C’est-à-dire aucun, avecune probabilité de plus-value décuplée, bien supérieure et infiniment plus rapide.

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