18 Kislev 5781‎ | 4 décembre 2020

Terrains à construire : des plus-values… garanties par l’Etat !

En Israël, l’installation de nouvelles zones urbaines est l’affaire d’intervenants publics désintéressés. Entre-temps, la valeur des terrains concernés est en hausse constante. Explications sur des transactions ultra-sécurisées avec un spécialiste.

 

-Haguesher : Quel est le rôle de la société ProperT dont vous dirigez l’antenne francophone ? Etre un intermédiaire entre acheteurs et vendeurs de terrains ? Une sorte d’agence immobilière, en somme ?

 

-Rudy Dayan : Non, nous opérons de manière beaucoup plus complète qu’une agence et surtout, nous sommes engagés nous-mêmes dans les transactions que nous proposons à nos clients.

 

– En quel sens ?

– A tous les niveaux ! Pour commencer, nous évaluons les projets d’extension urbaine des municipalités. Vous savez que ces initiatives font l’objet de multiples procédures, avec une série de commissions et professionnels relevant de l’autorité publique qui avalisent les projets en question et prennent l’ensemble des décisions aboutissant à la transformation de zones vierges ou peu utilisées en nouveaux quartiers. Le processus dure en moyenne douze à quinze ans. Mais lorsque nous intervenons, nous avons déjà l’assurance que l’approbation du ministère de l’Intérieur – compétent en dernier ressort – est acquise. Cela signifie que la construction se fera à coup sûr, même si les délais et la manière dont le secteur sera découpé ou plus exactement « parcellisé » sont encore en suspens. Donc nous observons, interrogeons les acteurs concernés (mairies, comités gouvernementaux locaux et régionaux, experts…) et étudions la situation sous différents angles. Un travail de plusieurs mois. Puis, nous sélectionnons les zones les plus intéressantes. J’ajoute que nous ne sommes « mariés » avec personne. Nous ne sommes liés à aucun promoteur ou constructeur, notre évaluation est parfaitement objective avec en seule ligne de mire la rentabilité à moyen et long termes.

 

Des dizaines d’acheteurs pour un vendeur

– Combien de projets proposez-vous actuellement ?
– Six, mais d’autres sont en cours de diagnostic. Ensuite, nous commercialisons les lots disponibles de la façon suivante : nous prenons une option globale sur une surface maximale dotée du plus grand nombre possible de parcelles, en payant de notre poche un certain pourcentage au notaire ou à l’avocat chargé de l’opération. Cela nous permet d’obtenir un prix avantageux – un prix de gros, si vous préférez. Quand vous achetez à votre tour telle ou telle parcelle par notre intermédiaire, vous bénéficiez de la ristourne et nous nous contentons de prélever une commission infime au regard de l’affaire conclue. Notre engagement ne s’arrête pas là : nous nous occupons de la revente de votre bien au moment où vous le souhaitez et, si vous le pouvez, à la date la plus opportune. Nous jouons un rôle de partenaire, de société d’investissement et de conseil patrimonial.

 

– Aidez-vous aussi vos clients à trouver l’argent nécessaire à la transaction ?
– Nous travaillons avec des courtiers : on peut emprunter à condition d’hypothéquer une propriété de la même valeur.  

– Ce n’est pas un véritable emprunt…

– Les banques ne peuvent pas vous avancer une somme sans savoir quand elles seront en mesure de la récupérer. Or, les terrains israéliens en « changement de zonage » vont mécaniquement gagner en valeur dans des proportions souvent impressionnantes. Mais les durées sont imprévisibles. Pour les établissements financiers, ce n’est pas un problème de confiance – loin de là ! – mais technique.

 

– Quand le client a acheté, vous lui dites « léhitraot », au revoir, jusqu’à la revente éventuelle ?

– Oui et non. Nous ne cessons de surveiller le marché en sa faveur et suivons à la loupe les discussions entre l’avocat de l’acheteur, qui est également le nôtre, et l’expert de la mairie sur les détails de la mise en chantier. Mais j’insiste à nouveau sur un point : tous ces intervenants sont publics et/ou soumis à un cahier des charges très contraignant délivré par le ministère de l’Intérieur en partenariat avec les municipalités. Aucun d’entre eux n’est rémunéré en fonction des transactions réalisées. Les mauvaises tentations sont inexistantes ou rendues impossibles. Tout est bordé par l’Etat. C’est pourquoi l’acquéreur n’a pas réellement besoin d’analyser lui-même l’évolution des choses étape par étape, pas davantage que s’il détenait des bons du Trésor garantis par la Banque de France ou d’Israël.

 

– Y a-t-il un ticket d’entrée ?

– Il est raisonnable pour un investissement foncier. A partir de trois cent soixante-dix mille shekels environ – un peu plus de quatre-vingt mille euros -, nous avons des parcelles à vous présenter.

 

Trois ans d’attente, en moyenne, pour un gain spectaculaire

– En ayant la certitude de ne pas perdre sa mise, même si un accident de la vie oblige à revendre rapidement ?

– Nous recommandons de patienter au moins un an et demi, et de préférence trois ans pour espérer une vraie culbute. C’est un laps de temps très court en matière de plus-values ! Au pire, il suffit de concéder un prix de 5 à 10 % inférieur à celui du marché pour empocher son argent sans attendre. En effet, l’engouement pour les terrains à construire est tel dans ce pays qu’on compte des dizaines d’acheteurs pour un vendeur. La demande est si forte que les aléas sont réduits à zéro. Cela dit, il faut évidemment éviter de revendre trois ou quatre mois après l’achat (lequel génère une inscription cadastrale quasi-immédiate et totalement sécurisée). Encore que… : nous nous occupons d’une nouvelle zone urbaine près de Holon. Les parcelles valaient trois mille shekels, soit six cent quatre-vingts euros, le mètre carré en décembre dernier contre trois mille sept cents shekels (huit cent quarante euros) aujourd’hui, un trimestre plus tard ! Pour résumer, je dirais qu’investir dans un terrain de ce genre en Israël représente le même risque qu’un achat immobilier de qualité au cœur de Paris. C’est-à-dire aucun, avec une probabilité de plus-value décuplée, bien supérieure et infiniment plus rapide.

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