14 Tishri 5779‎ | 23 septembre 2018

Investissements immobiliers en Israël : la fin de l’âge d’or pour les Français

Haguesher fait le point sur un dossier qui passionne notre communauté : comment bien acheter en Eretz et rentabiliser son logement ? Si le temps des rendements locatifs et plus-values faramineux est révolu, il existe des pistes à explorer… et un secteur ultra-performant que nous évoquerons la semaine prochaine.

L’investissement dans l’immobilier israélien est une passion française depuis des lustres. Les Juifs de ce pays ont beaucoup acheté pour des raisons bien connues. La proximité géographique d’abord, l’idéal sioniste bien sûr… L’acquisition d’un appartement à Tel-Aviv, Netanya ou Jérusalem permettait de réaliser son alyah – ou de faciliter celle de ses enfants – en devenant immédiatement propriétaire, ou encore de se lancer dans la location en attendant d’occuper soi-même le logement le moment venu. Sans oublier les résidences destinées aux vacances.
Globalement, l’environnement économique était très favorable jusqu’au milieu des années 2000 et même un peu au-delà. Israël était un petit Etat en pleine expansion, avec des surfaces foncières rares pour une population croissante et dotée, en moyenne, d’un pouvoir d’achat en hausse constante. Si bien que les rendements locatifs annuels atteignaient, dans le neuf, au moins 5 ou 6 % et parfois davantage dans certaines zones.
Les banques locales, de leur côté, n’étaient pas trop regardantes sur l’origine des sommes provenant de l’étranger.

Des banques très sourcilleuses
Rappelons que l’Etat juif n’est membre que depuis 2010 de l’Organisation pour la coopération et le développement économique (OCDE), qui rassemble les pays les plus avancés. Les échanges d’informations fiscales sont récents. Cela ne signifie pas seulement que les fraudes (comme le blanchiment) sont rendues plus difficiles, voire impossibles. Cela se traduit surtout par des tracasseries administratives émanant des organismes financiers, peu encourageantes pour des clients français habitués à davantage de souplesse de l’autre côté de la Méditerranée. La manière dont votre argent a été gagné ou valorisé avant d’atterrir sur un compte israélien est désormais scrutée à la loupe, et l’on risque de vous réclamer des documents parfois… introuvables pour démontrer votre bonne foi. Bref, la transparence et l’honnêteté, qui sont l’apanage de l’immense majorité des Juifs français souhaitant investir en Israël, n’empêchent ni les soupçons ni les pertes de temps désagréables. Ici, les clients ont parfois le sentiment d’avoir affaire à un ordinateur sur pattes et non à un commercial lorsqu’ils rencontrent leur conseiller bancaire.

Au moins 50 % d’apport ou rien !
De surcroît, un étranger pouvait emprunter autrefois jusqu’à 70 ou 80 % du prix d’acquisition d’un bien immobilier, et un olé la quasi-totalité à travers différentes aides. Cet âge d’or est révolu. Si vous ne résidez pas déjà en Eretz, vous devez disposer d’au moins 50 % de la somme nécessaire à votre projet. Inutile d’insister, c’est la loi ! Et si vous êtes nouvel immigrant, vous obtiendrez 70, voire 75 % du montant sous forme de prêt – à condition que vos garanties soient coulées dans du béton. Cela explique peut-être, pour partie, l’excellente réputation du shekel, l’une des devises les plus sûres et les plus solides du monde, mais ces restrictions n’arrangent guère l’épargnant français lambda qui aurait envie, simplement, de placer quelques centaines de milliers d’euros âprement économisés dans le pays de ses rêves.

Tel-Aviv plus cher que Paris
Quant aux prix, ils ont atteint des limites insoutenables ! Tel-Aviv, en moyenne, est devenue plus cher que Paris. Mais les loyers n’ont pas suivi, car les Israéliens ne bénéficient pas d’un pouvoir d’achat suffisant pour justifier des hausses locatives en adéquation avec l’emballement des tarifs d’accession à la propriété. Conséquence : les rendements annuels se sont effondrés avec 2 à 2,5 %, au mieux, dans le neuf. Cette chute a coïncidé peu ou prou avec la grande vague d’alyah hexagonale qui a débuté en 2012 et se poursuit à l’heure actuelle – à un rythme moins soutenu mais largement supérieur à ce qu’il était il y a une décennie.
Du coup, les prétentions tarifaires des promoteurs, jugées exagérées, se stabilisent. Acheter pour revendre et empocher rapidement une confortable plus-value n’est plus recommandé pour les Français disposant d’un capital moyen.
Enfin, certains oiseaux de mauvais augure prédisent un krach immobilier. Ils freinent aussi, forcément, la vigueur du marché. Cette prédiction est peu rationnelle : Israël reste un Etat attractif et ultra-innovant, à haute valeur ajoutée industrielle, avec des performances exceptionnelles dans le secteur de la high tech. Il faut loger des millions d’habitants et au regard des normes occidentales, la natalité est élevée, baroukh Hachem, sur un espace réduit. Une baisse drastique des prix paraît invraisemblable. Cela dit, les économistes savent mieux que quiconque que la peur est un sentiment incontrôlable…
Alors que faire ? Quelques-uns profitent encore d’une tendance haussière dans certains secteurs, comme autour de Ramat Gan, pour acheter sur plans (20 % de la somme est alors requise) et… revendre avant de verser, généralement trois ans plus tard, les 80 % restants à la livraison de l’appartement. Mais ce genre d’opération nécessite un portefeuille bien garni, des relations, et un goût du risque qui ne correspondent pas à l’état d’esprit et à la situation majoritaires des Juifs français d’aujourd’hui. On peut aussi se regrouper à trente ou quarante acquéreurs pour négocier des logements à moindre coût avec le promoteur du même ensemble immobilier en construction.

Des opportunités loin des métropoles
Reste l’investissement dans les villes d’avenir encore accessibles financièrement, éloignées des grands centres urbains mais de mieux en mieux reliées aux métropoles grâce à l’extension spectaculaire du réseau ferré. Certaines d’entre elles fourmillent de projets culturels, commerciaux, etc., à même d’attirer les olim et les épargnants. C’est le cas de Netivot, ‘Holon, Ashkelon ou de plusieurs communes de la périphérie de ‘Haïfa. La municipalité de Yerou’ham, une ville isolée autrefois, près de Beer Sheva, a conçu un plan de développement urbain ambitieux qui devrait susciter des envies chez les chercheurs de rentabilité à long terme. Les exemples ne manquent pas, du nord au sud du pays.
Il y a encore une autre solution : un investissement à la rentabilité… exceptionnelle. Il concerne les terrains à construire, aux plus-values croissantes : de l’ordre de 15 % après impôts ou davantage. Ce sera le sujet du prochain article de cette série, à paraître dans le numéro suivant d’Haguesher. Restez attentifs !

Les non-résidents taxés davantage depuis deux ans

En 2015, le contrôleur de l’Etat, Yossef Shapira, a rendu dans son rapport annuel des conclusions sans appel sur la crise de l’immobilier. On ne construit pas assez, estimait-il, et les professionnels ou particuliers, surtout étrangers, qui « flambent » en achetant plusieurs logements à des fins d’investissement empêchent l’Israélien moyen d’acquérir un bien foncier. Ce raisonnement (contestable) a conduit à une série de réformes.
Retenons quelques chiffres qui concernent les non-résidents (quelle que soit leur nationalité, israélienne comprise) : la taxe d’acquisition s’élève pour cette population à 8 % du montant de la transaction, et même à 10 % si elle excède cinq millions de shekels, soit environ un million deux cent mille euros. Cette taxe correspond à la partie des frais de notaire ou d’avocat prélevée par l’Etat. Avant 2016, le prélèvement était égal à… zéro pour un logement de moins d’un million cinq cent mille shekels (trois cent soixante mille euros) et égal à 5 %, au pire, pour une opération très onéreuse. La différence est de taille. Pour les non-résidents toujours, les plus-values n’étaient pas taxées. Depuis 2014, elles le sont à hauteur de 25 % !
En revanche, les olim et Israéliens vivant en Eretz conservent grosso modo les mêmes avantages qu’avant le train de réformes : aucune taxe n’est applicable jusqu’au seuil du million cinq cent mille shekels et au-delà, elle s’élève à 5 % au maximum. Sauf s’il s’agit d’un second, troisième ou quatrième achat : ici encore, c’est le nouveau régime datant de 2016 qui vous sera imposé.

Deux questions à Me Michaël Hattab, avocat et notaire francophone

Haguesher : Vous êtes originaire de région parisienne mais installé à Jérusalem depuis 1994. Vous avez donc du recul… Quel est l’état d’esprit des Français qui entrent aujourd’hui dans votre cabinet ?
Me Michaël Hattab : Malgré les obstacles, nos compatriotes sont toujours aussi désireux d’investir en Israël. Les opportunités existent pour les portefeuilles supérieurs à cinq ou six cent mille euros, notamment dans les villes en développement encore sous-évaluées. Pour les non-résidents taxés désormais à 8 % s’ils achètent un logement valant deux ou trois cent mille euros, la situation n’est guère encourageante. Mon conseil : réaliser la transaction à condition d’être sûr d’être installé en Eretz deux ans après. La loi, en effet, permet dans ce cas de récupérer ces fameux 8 % (ou 10 % si le prix est plus élevé) des mains du trésor public. Entre-temps, rien n’interdit de demeurer en France. Sinon, il faut opter pour un bail commercial, moins taxé. Ou a fortiori pour un terrain, imposé à hauteur de 6 % quelle que soit sa valeur – et quel que soit l’acheteur, y compris s’il est non-résident et/ou possède déjà des biens en Israël.

– Quid des freins administratifs et juridiques que vous rencontrez dans votre travail ?
– Le seul frein sérieux, mais il est parfois kafkaïen, est lié à nos rapports avec le système bancaire. Lorsque vous achetez un logement, je vous ouvre un compte-séquestre qui servira de sas entre le vendeur et vous. Pour ce faire, il faut remplir des formulaires complexes, qui changent souvent, afin d’établir l’origine insoupçonnable et « traçable » des fonds investis. On a alors le sentiment de répondre à une sorte de police fiscale invisible et tatillonne, qui pousse quelquefois le zèle jusqu’à l’absurde. Mais je suis là pour faciliter les choses. C’est pourquoi les honoraires des professionnels que nous sommes ont augmenté, eux aussi…