11 Tevet 5779‎ | 19 décembre 2018

Les terrains à construire : pourquoi les Israéliens en sont fous

 Il existe en Eretz des parcelles privées vides non loin des villes qui font l’objet, au final, d’un plan d’urbanisme. Entre-temps, leurs acquéreurs voient leur bien prendre une valeur exponentielle dans une sécurité totale… et une complète simplicité. Un expert auprès des municipalités nous en dit plus.

 

Le marché est constamment actif : on peut acheter ou vendre à tout moment

 

Haguesher : Comment cette aventure économique a-t-elle démarré ?

Shay Skif : Les promoteurs professionnels (yazamim) s’emparaient autrefois de certains terrains pour eux-mêmes ou pour les découper et les revendre à prix d’or au moment opportun. L’idée de sociétés commerciales spécialisées a consisté à élargir le marché en proposant à tout un chacun de devenir promoteur, d’acheter directement une ou des parcelles à un tarif accessible, parfois très bas, et de valoriser son bien à travers des démarches tout aussi accessibles. A présent, ce genre d’opération passionne les Israéliens ! Dans le contexte de crise du logement et de l’investissement immobilier que nous connaissons, il permet d’empocher des plus-values parfois considérables en multipliant le prix d’un lot par cinquante ou davantage encore. Je vous rappelle que la taxe sur les terrains (la part des frais d’avocat ou de notaire prélevée par l’Etat) n’est que de 6 %, que vous soyez résident ou non en Israël et quel que soit le nombre de vos propriétés par ailleurs. La fiscalité des autres types d’acquisition est beaucoup plus lourde, surtout si vous n’habitez pas ici. Et attention : il ne s’agit en rien d’une loterie ni même d’un pari sur le modèle boursier, avec les risques que cela comporte. La valorisation dont nous parlons est parfaitement bordée, avec une série d’intervenants publics, gouvernement compris, un avocat et des arbitrages transparents.

 

– Quels biens sont proposés précisément ? Il existe toutes sortes de terrains…

– Absolument. 93 % de la superficie du pays appartient au KKL ou à l’Etat. Lorsque les autorités décident d’y construire des immeubles, ce sont généralement des logements sociaux ou subventionnés, de grands projets qui n’intéressent pas les épargnants. Les 7 % restants sont des domaines privés dont environ la moitié relève du secteur arabe. Parmi les 3,5 % du secteur juif, 2 % sont déjà construits ou en cours de construction. Faites le calcul : 1,5 % de la superficie d’Israël est privée, appartient à des Juifs et est en principe – ou plutôt : pour le moment – non constructible. Il y a là des lots agricoles qu’il est déconseillé d’acheter si vous n’êtes pas exploitant vous-même. En effet, ils peuvent demeurer en l’état pendant des décennies, sans possibilité d’y ériger des bâtiments. Et si une terre de ce genre est peu onéreuse (cent à deux cents shekels, soit vingt à quarante euros, au mètre carré), elle se revend mal. Sauf si l’emplacement est déclaré constructible, ce qui est rare. Un coup de poker, en somme…

 

– A quoi donc faut-il s’intéresser ?

– Aux projets fonciers des municipalités souhaitant acquérir des friches privées situées essentiellement en périphérie des communes en question. Ce sont les plans d’urbanisation. Entre la gestation du plan et la livraison des nouveaux appartements, il s’écoule en moyenne douze à quinze ans. Entre-temps, les propriétaires des parcelles entrant dans le processus de « changement de zonage » voient la valeur de leurs biens, comme je l’ai dit, prendre des proportions impressionnantes.

 

– Comment se déroule la procédure publique tout au long de ces années ?

– Il serait fastidieux de la détailler mais en voici les étapes principales. D’abord, le conseil municipal, la décision prise, confie à une commission le soin de peaufiner le projet. Puis, il passe entre les mains de la Vaada Mekomit, qui représente le gouvernement au niveau local et, à un échelon supérieur, de la Vaada Me’hozit, le comité régional, un service préfectoral en quelque sorte – pour employer une terminologie française. Quand le plan est entériné (avec les amendements nécessaires, sachant que le dialogue est constant entre les comités et les élus concernés), c’est le ministère de l’Intérieur qui donne son quitus final par l’entremise de la Vaada Artsit, le conseil national compétent en la matière. Cette approbation, appelée en hébreu matan tokef, signifie que la concrétisation du plan peut commencer ; mais les discussions vont continuer pour savoir combien d’appartements vont être conçus, de quelles surfaces, où seront les équipements, voies de circulation, etc. Dans l’intervalle, chaque parcelle du terrain est ultra-valorisée.

– Mais si je possède un lot où se trouvera une simple pelouse ou un parking… ?

– Aucune importance ! Ce qui compte est la proportion du nouveau périmètre constructible dont vous êtes propriétaire. Si le quartier en devenir totalise mille unités de logement et si vous avez acquis un centième du terrain initial, eh bien vous possédez potentiellement dix appartements. Plus exactement : l’équivalent de dix appartements. Car s’ouvre alors la phase ultime du processus administratif : la parcellisation. Un avocat vous représente et négocie avec un expert (chamaï) – moi-même ou l’un de mes confrères -, mandaté par la mairie pour vous attribuer tels ou tels biens en fonction du pourcentage du périmètre global vous appartenant. En effet, les unités n’ont pas toutes la même valeur. Le prix du mètre carré peut varier largement selon le type de logement : rez-de-chaussée sur rue ou dernier étage avec terrasse et vue sur la mer, par exemple. Ensuite, les constructeurs (kablanim) bâtissent le quartier en fonction du cahier des charges, approuvé par le ministère en concertation avec la municipalité.

 

– Dois-je suivre les travaux moi-même ?

– Non, vous êtes promoteur, vous en avez le statut mais non les obligations. L’avocat a parlé en votre nom au chamaï, il est aussi en contact régulier avec le kablan et il ne vous reste plus qu’à attendre…

 

 – Mais le délai entre l’achat d’une parcelle dans un espace d’urbanisation future et l’acquisition d’appartements qui en découle peut durer quinze ans !

– Les choses ne se passent pas ainsi. Le marché évolue sans cesse et les transactions s’enchaînent. A Herzliya, certains lots valaient huit cents shekels, soit deux cents euros, le mètre carré en 2008. Depuis, un plan urbain a été mis en route. Il est en cours d’arbitrage. Du coup, les propriétaires peuvent vendre aujourd’hui chaque mètre carré six mille neuf cents shekels : autour de mille sept cents euros. Je vous laisse calculer le montant de la culbute. En vérité, le processus est permanent, exponentiel et se poursuivra jusqu’à l’achèvement du projet. Vous avez l’opportunité d’acheter ou de vendre à tout moment. Le prix actuel de six mille neuf cents shekels montera mécaniquement à vingt mille shekels, au moins, quand les permis de construire seront signés : plus de cinq mille euros le mètre !