29 Kislev 5778‎ | 17 décembre 2017

Coup d’œil sur l’immobilier en Israël

Les promoteurs immobiliers en Israël vivent-ils dans une bulle ? Ce serait difficile à croire. Il s’agit généralement d’entrepreneurs expérimentés qui brassent des fortunes, et perçoivent très vite les mouvements du marché. Pourtant, un récent sondage effectué auprès de cent compagnies de  construction, à la veille du 20ème congrès annuel de l’Association des promoteurs et des constructeurs à Tel-Aviv-Jaffa et Bat Yam, révèle que 46% d’entre eux pensent que les prix des logements vont continuer à augmenter en 2018 !

C’est moins que l’an dernier, puisque alors, 67% le pensaient, et ils se sont donc trompés, mais cela reste étonnant lorsque l’on voit ce qui se passe sur le marché de l’immobilier.

Autre donnée inquiétante : 82% des entrepreneurs en bâtiment estiment que la crise de la construction n’est pas passée, que les sociétés de construction seront de plus en plus en difficulté, certaines iront même jusqu’au dépôt de bilan. Cette information concerne tous ceux qui projettent d’acheter, et qui doivent s’assurer par une garantie bancaire et ne pas acheter à un promoteur qui ne donne aucune garantie.

Dans le cadre d’une campagne publicitaire, les entrepreneurs admettent ne pas encore avoir baissé les prix des logements, mais ils compensent par l’octroi d’énormes facilités, notamment des loyers dès la signature du contrat jusqu’à l’entrée dans le nouvel appartement construit (4 000 shekels par mois), ou d’autres avantages qui peuvent aller jusqu’à un montant de 200 000 shekels.

Les entrepreneurs préfèrent accorder des avantages plutôt que de baisser directement les prix des appartements, dans le but de garder des prix élevés sur le marché, en attendant des jours meilleurs.

 

Le projet de « loterie » immobilière initiée par le ministre des Finances Moshé Kahlon, « Me’hir Lamichtaken », commence à porter ses fruits, deux ans et demi après sa mise en place, particulièrement auprès des jeunes couples qui se sont inscrits en masse au projet. Toutefois, la volonté du ministre d’amener une population jeune dans la périphérie des grandes villes du pays, semble, par contre, être un échec cuisant.

Des projets comme ceux du quartier d’Arbel à Tibériade ont été annulés, faute de demande. Idem pour Kiryat Gat, Ofakim et autres. En réaction, le département du logement a décidé, il y a trois mois, d’augmenter la quantité des appartements à vendre dans le cadre du projet de la loterie, et de l’étendre à la totalité de la population. Le promoteur aura ainsi le droit de proposer des appartements à d’autres couches de la population, aux prix du marché. Les jeunes couples boudent certaines régions que l’Etat a choisi de mettre en valeur par les loteries, pour les attirer, et doit donc permettre aux entrepreneurs d’étendre les projets à la totalité de la population afin d’intéresser les promoteurs.

 

La semaine dernière, la deuxième plus grande loterie organisée dans le pays s’est terminée, alors qu’elle devait être achevée en septembre. Mais les jeunes couples ont hésité. En effet, ils savent qu’ils ont beaucoup plus de chances d’obtenir un appartement à prix réduit en périphérie, que dans le centre du pays ; la probabilité passe à 100% dans des villes comme Beer Sheva, Kiryat Bialik, Carmiel, où beaucoup moins de jeunes couples se sont inscrits à la loterie du programme.

Les jeunes couples ont préféré s’inscrire sur des projets dans les villes avec le plus de candidats potentiels, comme Rishon Letsion, Modiin, Ramat Gan ou encore Or Yehuda, même si les chances de recevoir un appartement sont minimes dans ces villes. Ils envoient ainsi un signe clair au gouvernement : ils sont prêts à renoncer à recevoir un appartement en périphérie, même s’ils n’ont aucune autre perspective.

Les promoteurs ont très bien compris le problème. Des centaines d’appartements ont été mis en chantier dans des villes comme Afula, sans aucune logique, alors que les demandes sont inférieures à l’offre. Six des projets de loterie sur les sept lancés, ont été un échec. Les personnes autorisées à participer aux loteries ne se sont pas précipitées sur des villes comme Kiryat Bialik. Et les promoteurs traînent des pieds à construire des centaines d’appartements qui ne trouveront pas preneurs. Le cabinet responsable du logement, doit revoir sa copie en ce qui concerne les loteries dans la périphérie, et peut-être augmenter la prime accordée aux jeunes couples ou motiver les entrepreneurs. Mais ce qui est clair, c’est que le gouvernement devra faire preuve de beaucoup de persuasion pour les convaincre de s’y installer.

Pour illustrer à quel point les situations peuvent devenir ubuesques, il suffit de prendre l’exemple de ce qui s’est passé à Beth Shemesh. Suite à une plainte déposée par les habitants de la ville, contre les critères imposés dans les loteries des projets immobiliers, il a été décidé de rouvrir les inscriptions à la loterie. Alors que le projet avait été définitivement fermé, il s’est avéré que 1 033 candidats potentiels du ministère du logement ont profité de la prolongation des inscriptions.

709 candidats supplémentaires se sont donc inscrits à Beth Shemesh, et dans leur écrasante majorité, il s’agit de prétendants issus de la communauté orthodoxe. Ce qui est déroutant, c’est que depuis deux mois déjà, Beth Shemesh est la ville où les chances d’obtenir un appartement sont les plus basses. Pour 68 appartements participant à la loterie, 6 580 acheteurs sont candidats pour les acquérir, soit une chance sur cent de remporter un appartement. Avec le prolongement de la loterie et les 709 candidats supplémentaires inscrits, cela a réduit les chances à 0.9% d’obtenir un logement.

 

Autre feuilleton immobilier en cours, la saga sur le projet de construction dans le quartier de Sarona à Tel-Aviv continue et tous les plus grands groupes immobiliers semblent s’y casser les dents. L’administration foncière va-t-elle continuer à fermer les yeux sur ce qui semble être une énorme escroquerie de la part du groupe United Sarona, qui a remporté le chantier d’acquisition des terrains les plus prisés d’Israël. Le groupe se trouve aujourd’hui au bord de la faillite avec des déficits abyssaux et qui pourrait laisser sur le carreau des centaines de familles.

Les appartements déjà proposés devraient voir leur prix exploser par rapport au prix annoncé, alors que les promoteurs sont accusés d’avoir su dès le début, que ces prix seraient intenables si le groupe voulait pouvoir finir la construction de l’ensemble du projet. Le groupe aurait utilisé des méthodes douteuses afin de remporter l’appel d’offre sur les terrains cédés par l’autorité de radio et télévision israélienne, à l’entrée de Tel Aviv, dans l’une des régions les plus en vue du pays.

Aujourd’hui, 24 membres du plus grand groupe d’acquisition jamais constitué, se retournent contre lui pour avoir remporté l’appel d’offre de façon frauduleuse. C’est à la justice, aujourd’hui, de rendre sa décision sur ce qui semble être le plus grand gâchis immobilier en Israël.

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