3 Kislev 5778‎ | 21 novembre 2017

Quel locataire choisir ?

Quel locataire choisir ?

Mr Oulman a mandaté un agent immobilier pour lui louer son studio. Cela faisait quelques semaines que cet agent était en pourparlers avec un client, Israël, qui s’y intéressait pour y installer son bureau. Puisque le mandat ne donnait pas l’exclusivité à cet agent et qu’Israël prenait trop de temps à se décider, Mr Oulman cherche de son côté un autre locataire. Il fait visiter son studio à David, qui s’engage immédiatement et prend rendez-vous dès le lendemain pour signer un contrat. En l’apprenant, Israël propose de remettre immédiatement une première mensualité à l’agent et de signer un contrat dès son retour de voyage. Mr Oulman donne à l’agent son accord pour conclure avec Israël et encaisser l’argent. Lorsque l’agent vient remettre la somme du loyer à Mr Oulman, celui-ci lui fait part de ses hésitations : David n’est pas content de sa conduite et lui a exposé l’interdiction selon la Torah de revenir sur sa parole, après avoir conclu une affaire même verbalement. L’agent propose à Mr Oulman de demander au Beth Din la conduite à adopter dans ce cas.

Réponse : Un bien immobilier peut se louer de trois façons : avec de l’argent, un contrat ou en profitant de l’usufruit, ce qui est une preuve de propriété (Baba Metsia 99/b). L’engagement entre David et Mr Oulman n’étant que verbal, chacun d’eux a donc le droit de se rétracter. Cependant, la Guemara Baba Metsia (49/a) enseigne : « Celui qui prend un engagement à caractère commercial par la parole doit respecter ce qu’il a dit, même s’il n’y a eu aucune forme d’acquisition. Et s’il se rétracte, les ‘hakhamim ne sont pas satisfaits de sa conduite ». Mr Oulman devrait donc respecter sa parole vis-à-vis de David, pour ne pas être considéré comme « mé’houssar amana » (déloyal). Le problème, c’est que son engagement vis-à-vis d’Israël semble plus décisif, puisqu’il a reçu de sa part de l’argent par le biais de l’agent immobilier. En effet, avec son accord, l’agent est devenu chalia’h kabala – son « émissaire » pour réceptionner l’argent. Or, comme nous l’avons mentionné plus haut, l’argent constitue une forme d’acquisition pour la location d’un bien immobilier. En recevant cette première mensualité, l’engagement envers Israël devient donc irréversible, même si le contrat n’a pas été signé. Certes, le Choul’han Aroukh (‘Hochen Michpat 190,7) écrit au sujet d’un achat d’immobilier : « Dans un pays où l’usage veut que l’on écrive un contrat, celui-ci devient indispensable pour montrer sa détermination [à conclure l’achat] et l’argent ne suffit pas ». Cependant, le Rama (195, 9) écrit au nom du Beth Yossef lui-même que pour une location, l’argent suffira même dans de tels endroits. La raison tient au fait que puisqu’il s’agit d’une période déterminée, les parties n’accordent pas d’importance au contrat (Sma 20). Or, de nos jours, comme l’usage est d’exiger un contrat même pour une location, celui-ci reste indispensable (Rav Naftali Nussbaum chlita affirme que, pour déterminer cette règle, il convient de savoir si l’on exige un contrat de location pour sa valeur juridique, ou simplement pour avoir une liste écrite des nombreuses clauses entendues entre les parties). Néanmoins, même si l’on considère que l’argent versé ne suffit pas, Mr Oulman ne pourra pas se rétracter librement de son engagement envers Israël. En effet, au sujet des biens mobiliers, nos Sages ont invalidé l’acquisition par l’argent, mais ils ont tout de même interdit aux parties de se rétracter, sous peine d’être sanctionné de « mi chépara » – ce qui est une forme de malédiction (Choul’han Aroukh ‘Hochen Michpat 204,1). Le Pit’hé Tchouva (ibid.) rapporte la controverse citée par le Beth Yossef au sujet de l’acquisition de biens immobiliers par l’argent dans un lieu où il est d’usage d’écrire un contrat, et conclut au nom de la majorité des poskim qu’il y a aussi « mi chépara » pour l’acquisition de biens immobiliers (voir à ce sujet Divré Chalom 2,73).

En conclusion, Mr Oulman devra signer avec Israël pour éviter de subir cette malédiction de « mi chépara », qui est plus grave que d’être déclaré mé’houssar amana. De plus, les Achkénazes pourront s’en remettre au Chakh 204,8 et au Ba’h 204, 11 (qui sont en désaccord avec le Choul’han Aroukh) qui considèrent que l’on n’est pas mé’houssar amana lorsqu’on a une raison valable de se rétracter (voir à ce sujet ‘Hatam Sofer sur Yoré Déa 246).

Rav Réouven Cohen

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